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访谈对象：中信医疗投资并购专家  吴旭

访谈时间：2017年5月25日

访谈及整理人：高尧尧

访谈地址：电话访谈

机构养老观点：

1.医院的投资收购关注4点：

（1）医院是否是优质资产。

评价指标包括：法务的合法合规性问题；财务问题（资产和收入情况）；业务情况（门诊量）；团队结构（稳定情况、年龄结构、职务组成、资质条件等）；

（2）项目估值。通过净营业额和毛收入估算收购价格；

（3）审计评估。对资产价值进行评估（有形资产和无形资产）；

（4）收购的战略性意义。

2.北京周边新建医院项目。

（1）专科医院应该注重特色性专科的设置（眼科、骨科、肛肠科等）；

（2）综合医院很难盈利；

（3）老年病专科医院，盈利性较弱。

3.纯养老难盈利，结合康复和医疗做医养结合综合收入会更高。

4. 建设康复医院应关注5点：

（1）场地要求：关键要有康复训练大厅；

（2）按项目收费：收费种类多，但单项收费金额少；

（3）人员：由康复医师和技师组成；

（4）固定客户来源：一般要与三甲医院对接获取稳定客源；

（5）具有康复性设备设施和医院营业执照。

我们做医院投资收购，前期必然会派团队去做调查评估，主要看三大块：

1、法务，包括合法合规、财务清晰、无官司纠纷等；

2、财务，包括资产评估、使用上报情况、收入分配等；

3、业务，包括进账清单、手术量、团队结构、稳定性、年龄、职称、资质条件等，以及计算收益率，包括投资收益率（达到10%）和净资产收益率（达到8%）进行考核。如果这家医院有完整的审计材料，我们也会请审计团队来帮我们进行评估调查。

评估方面，公司并没有制定条条框框的指标清单，判断这家医院是不是属于优质资产，一般定性不定量的进行评价，但最起码的要求是，进行配资后，医院可提升一定水平的收入。

那收购价格方面，一般和医院的净营业额（毛收入）和收购价格相当；特殊条件下，例如地区政府有一定的政策标准，或我们要为今后收购它的其他医院铺路，也会高价收购，但这都是特殊情况下了。

要说新建医院的投资回收期的话，一般新建医院的土地都是租来的，我们在北京有个综合医院的项目，位置在东南三、四环之间，350-400张床位，在前期投入的时候，起码有2-3个亿项目才启动起来，当然后期还需要更多的资金投入进去，那一般新建这个规模的医院，前期投入起码要有2-3个亿，甚至更多了。

以我的经验来看，专科医院投资回收期相对来说是最快的；综合医院就比较慢了，这类医院盈利很难，或者说基本不盈利，长期下来利润率也只有3-5个点，可以说谈不上投资回收；像你们说的纯康复医院，20年是没回本的。所以说新建医院的话最好有资源绑定，要么是政府支持，要么有医学院高校合作。

综合来说，好赚钱的就是些大专科、小综合的医院，例如眼科、骨科、口腔、美容整形科室等；收益一般的就是肛肠科，中医收益也差不多在这个水平；比较难盈利的就是心脑血管这些科室了。

所以如果为了做医养结合，开一家老年病专业医院，即使整合社会资本也不好盈利。如果科室设置慢病+保健+康复+中医养生+一定手术量（前提要有这个方面的条件和资格），估计盈利难度可由难变为一般。

康复医院有前期投入低（基本只有场地投入和设备投入，即便十几年下来，设备损耗也很低）、依赖病源（主要服务神经科、骨科患者和残疾人，但这些病源不是随地都有，所以最好和医院合作，他们术后转康复的患者会是主要病源）两个特点。

开康复医院的要求也就这么几点：

1、营业执照（即便一个社区医院、一级医院，营业执照上有康复科，那就能做康复）；

2、有康复训练大厅，也就是场地，还有设备设施，这都是做康复必须的硬件；

3、康复医师是必须有的，只有医生才能开医嘱，其他可以招康复师，或者叫技师，去做康复治疗。收费项目多，但单项收费少。

现在纯做养老，像北京的恭和苑，其实收费水平是很低的，单靠床位和服务收费，基本是没有盈利可言；主养辅医的话，养老方面的收益应该会有提高。

医养结合无非三种模式：

1、医院医疗病房中，辟出来一部分养老病房；

2、养老机构设置一定的医疗服务；

3、临近的平行合作服务，例如两家不同主体，位置临近的医院和养老机构合作。

第一种模式下，其实医院拿这部分养老病房做其他科室，都比做养老赚钱；

第二种模式下，首先养老机构要有医疗牌照，其次既然配置了医院，机构必然有附加服务，老人住进来后如果购买增值服务还好，不够买的话还解决不了盈利的难题，即便子女愿意为家长购买，有些父母心里也是不愿意的，或者说套餐制销售，其实也不是长久之计；

第三种模式下，可以选择和大型医院或社区服务中心合作，因地制宜，不过要注意的是，社区卫生服务中心是有夜班的，社区卫生服务站晚上没人值班。

其实区域位置的选择并不能决定医院的生死存亡，像北京、上海这样交通便利，地铁方便的城市，住在近郊的人其实也愿意到市中心的大医院区看病，他们更看重的医院的实力。

也有些企业员工和家属，因为对企业有忠诚度，有些小病会在企业医院（如果有的话），大

病则不一定了。

如果你们考虑的是医院区域的人口密度，我们曾经有个项目，周边是拆迁区域，即使他们说过段时间随着回迁，客户肯定会跟着回来，但我们还是不看好，因为他们回迁的人群并不一定是他们医院定位的人群。