【一】项目运营概况
该项目建筑面积6万平方米，按照2100元每平方米的建安成本计算（由于要进行适老型改造，建安成本只会更高），该项目建筑工程费为1.26亿元；和一般的建设项目比，养老机构需要比较专业的养老设备和较高标准的适老化装修，从已有的项目看，这部分费用会占到总的工程费用的40%左右，因而总的工程费用为1.26/0.6=2.1亿元左右；
在工程建设其他费用里，土地费用、勘察设计费和交给国家的税费是主要部分，占到工程费用的30%左右（和普通的房地产开发项目相比低很多，主要是因为有税费减免和三线城市郊区土地费用较低的缘故），估算为6300万元；这样总的建设投资（融资前）为2.73亿元。
按照总投资中自有资金25%计算，则2.05亿为贷款，贷款利率按照年利率6%来考虑，建设期利息约为1230万。这样融资后建设投资（不含流动资金）为2.85亿元。
按照每张床位40平方米的标准（来自国家关于机构养老床位面积的相关要求），该项目安排床位1500张。
在投资回收期为10年（不含建设期）、每年收费价格的涨幅和成本涨幅基本相等的前提下，该项目每年的税前净现金流量（每年的现金流入-每年的经营成本）需要达到2730万元，再减去每年的折旧费（房屋等按50年折旧，每年折旧费为580万元左右）和利息，每年的税前利润为2730-580-1230=920万元。
养老机构需要支付的成本主要有床位费、护理费和配餐费。根据调研情况看，该养老项目护理成本收费每月人均在1500元左右（失能老人按照1：3配备护理人员，半失能按照1：6配备护理人员，再考虑到管理人员等支出，护理成本约为人均1500元每月）；餐费每月人均在700元左右；包括折旧、维修（按照折旧的5%计提）和利息在内的年固定费用为580+1230+580×5%=1839万元。
假设入住率为60%，人均月固定费用：1839/900/12约为1700元；加上每月的护理成本和餐费合约2200元，共约为4000元/月；考虑到利润（920/900/12约为850元），人均每月收费为4000+850=4850元（不考虑税费）；销售利润率=850/4850=17.5%。
假设入住率为80%，按照同样的模式计算人均每月收费约为4100元左右；销售利润率约为16%；
假设入住率100%，按照同样的模式计算人均每月收费约为3700元左右；销售利润率约为14%。
按照目前当地退休人员不到3000元的平均月收入水平，养老机构最低3700元/月的收费是老人及其家庭可以接受的一个价格，基本可以实现“居家、社区养老每年的经济成本>老人每年养老金（个人收入及家庭补助）养老机构每年收费”这一逻辑（2016年，全国企业退休人员养老金的月平均水平达到2417元，加上家庭支持，能够达到3700元的收费标准；居家、社区养老每年的经济成本可以参照家政人员工资水平，目前住家保姆收费在3500～4500之间，再考虑其他机会成本，经济成本远远大于3700元）。
【二】运营困境分析
从理论测算的结论看，护理型机构养老具有一定的优势和吸引力，但是对于投资者来讲，这一理想状态难以实现。
首先，要实现每月3700元的收费水平需要满足以下限制性条件。
第一，投资回收期要定在10年左右（不考虑资金的时间价值）。这是机构投资者能够接受的最长期限，如果缩短该期限，对应的收费水平必然会提高；
第二，工程建设其他费用中土地等费用的估算要按照最低用地价格标准进行估算。如果按照市场价格进行地价测算，对应的收费水平必然会上升（例如2017年北京平谷区夏各庄一块养老用地经过166轮竞拍，溢价273%成交）；
第三，养老机构要达到并保持100%的入住率。这是一项难以实现的目标：要想提高入住率，养老机构必然要提高护理服务水平，必然会提高护理收费，进而必然会推高入住价格；
第四，不考虑营业税费。本文测算的这一收费水平没有考虑营业过程中的税费，如果把增值税费等营业税费考虑进来，收费水平会上升5～6%左右；
第五，政府的补贴要到位。按照山东省目前的政策，省级补助加上地方补助，床位补贴可以达到10000元/张，假设全部投入运营，补贴收入共1500万，按照20年回收期限，每月补贴约为40元，占到月收费的1%左右；人员补贴（只补三年，每年每人省级和地方加总后为2600元左右/年），平均到每月每床位为216元左右，占到月收费水平的6%；所有的补助占到每床月收费水平的7%左右，而且其中的人员补贴只能持续3年，不能从根本上解决收费高的问题。
其次，即使当期收费水平能够实现3700元每月的水平，从长期看还需控制养老机构每年收费的增长比例，即：持续等于或低于居家社区养老经济成本的年增长比例及老人及家庭可支配收入年增长比例。
根据财政部的数据，全国退休人员养老金连续13年增长，但增长比例持续下滑，2017年增长比例为5.5%；根据统计局相关抽样数据，家政人员工资增长年均达到9%左右；这样，养老机构的年收费增长比例要控制在6%以内，考虑到养老机构的市场属性，这一目标难以实现。
综上所述，护理型养老机构项目定位于中端收入人群，虽然可以响应社会和政府要求，有助于解决养老的社会问题，但其本身会面临一个两难选择：为了保证项目对投资者的吸引力，其收费必然会超过目标客户的平均支付能力；为了满足养老这一社会目标，其收费会下降，必然会丧失对投资者的吸引力。
这一困境是护理型养老机构自身无法解决的，要想使养老机构真正面向大众，解决中端人群需要，就必须从政府、投资者、养老人群等利益相关者角度综合施策。
【三】解决路径
（一）降低养老机构运营成本，使其入住价格保持在合理增长范围内。
1.降低折旧费
折旧来自于建设投资，减少建设投资就会降低折旧费。在建设投资中，建安、设备、装修等成本随着养老要求的提高，只会提高不会下降，因此降低建设投资，只能考虑降低工程建设其他费，包括降低土地出让价格、减免开发建设过程税费尤其是减免配套费、降低购买养老相关设备的增值税税率等。
1）降低土地出让金。按照目前国土部的规定，营利性养老服务设施用地，有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。
机构养老类似于制造业，是通过长期提供服务来弥补成本和获取利润，且具有一定的公益性质，因此，获取土地的方式应当加入协议拿地的方式，可以根据养老机构投资者的实力采用不同的供地方式，降低企业的拿地成本。
2）减免开发建设过程税费尤其是减免配套费。譬如山东寿光对养老机构提供的养老服务进行了一揽子减免：免征增值税、城市维护建设税和教育费附加、免缴城市基础设施配套费、有线（数字）电视建设费（入网费）、防空地下室易地建设费、有线（数字）电视终端用户收视维护费。
另外，对用电、用水、用暖、燃气等执行居民价格，固定电话、宽带互联网费用执行家庭住宅价格。
3）降低购买养老相关设备的增值税税率。类似于农业机械免征增值税的政策，用于养老的设施设备也可以考虑采取先征后返或者免征增值税的政策。
2.提供多种途径的资金来源，降低利息费用。
目前，国家开发贷款和其他银行贷款对养老机构投资者贷款条件要求比较严格，和一般的商业贷款基本一致，要求运营方提供土地或房产抵押，要求运营方满足最低盈利标准等。
由于机构养老投资中贷款比重较大，如果不能获得较低利率的资金来源，那么利息会成为养老机构投资商一个比较大的负担，难以消化。
国家可以通过建立产业基金、推行PPP模式、从养老基金中拿出部分资金支持养老产业发展、选取合适的养老机构试点资产证券化、大力支持保险资金进入养老市场等方式增加养老机构资金来源、降低资金成本。
（二）增加养老机构收入
1.创新押金（或者会员费等）收取方式
在避免法律风险的前提下，养老机构通过收取押金或会员费，可以尽快回笼资金，减轻养老机构投资方的资金压力，但在目前资金监管制度不完善的情况下，这一做法的风险在于无法保障缴费后老人的权益。
本文提出可以借鉴房地产开发过程中预售资金监管模式，政府从保护老年人权益的角度介入该类资金的监管，一是控制该类资金收取总量和每次使用数量，二是控制该类资金流向，这样既能保证养老人群资金安全，又在一定程度上减轻养老机构资金压力。
2.增加高端养老床位的比重
鼓励养老机构在房屋设计时加入可变住宅设计技术，根据市场需求随时调整房间空间大小，随时调整高、中、低档各类床位比重，提高床位使用率，提高养老机构收入水平。
3.改变补助方法，适当提高补助标准和补助期限
改变目前对新建养老院按床位使用同一标准进行财政补贴的做法（补床头），终止对养老机构日常营运补贴，而改由对入住养老机构的老年人进行补贴（即由补床头改为补人头）。
4.推进“连锁”运营体系发展
机构养老有丰富的养老经验，鼓励养老机构通过连锁、托管小的社区机构等形式进行“轻资产化”发展；推动机构专业的养老服务进社区，为部分失能老人提供日间照护服务，也可以延伸到居民家庭，为有各种需求的老人提供上门的居家服务，实现机构、社区、居家养老服务一体化。
>
